illetékmentes ingatlan

A saját cégétől vett, vagy a saját cégének eladott ingatlan illetékmentes lehet

Még 2011 őszén illetékamnesztia lépett életben a kapcsolt vállalkozások közötti ingatlanátruházásra, de sokan nem tudják, hogy magánszemély is kérhet adószámot is így az illetékmentesség lehetősége neki is megnyílik!

Addig általában minden érintett érti a szabályt, hogy a többségi tulajdonos cégei kapcsolt vállalkozásoknak minősülnek és ezek illetékmentesen adhatják-vehetik az ingatlant egymás között. Az illetékmentesség egyetlenegy „nehezen teljesíthető” feltétele, hogy az átruházás időpontjában a vagyonszerző főtevékenysége saját tulajdonú, bérelt ingatlan bérbeadása, üzemeltetése (6820) vagy saját tulajdonú ingatlan adásvétele legyen (6810).

Az illetéktörvényt eredetileg azzal az indokkal módosították, hogy illetékmentes legyen az egyéni cég egyszemélyes gazdasági társasággá történő alakulása. Az egyéni cég egyszemélyes gazdasági társasággá alakulása ugyanis nem lehet - illetékmentes - kedvezményezett átalakulás, mivel az egyéni cég nem társaság, így a kedvezményezett átalakulás feltételének nem felel meg (lásd: 2011. évi CLVI. törvény indokolása a 154.§-hoz).

Azóta is rejtélyes, hogy az indoklásnak mi köze volt az intézkedés valódi hatásához és miért lett végül a szabályozás olyan elnagyolt, hogy azt bármely adószámmal rendelkező kapcsolt vállalkozás gyakorolhassa.

Illetékmentességre ugyanis jogosulttá vált az adószámmal rendelkező magánszemély is, akinek a főtevékenysége (szakmakódja) saját tulajdonú, bérelt ingatlan bérbeadása, üzemeltetése (682008) vagy saját tulajdonú ingatlan adásvétele volt (681001 vagy 681002).

Az illetékmentességet jellemzően az ügyvéd kéri a B400 számú nyomtatvány kitöltése során. A tapasztalatok azt mutatják, hogy az átruházás ezen mentességi okát kevés ügyvéd ismeri, így a nyomtatvány 5-C lapján sem jelölik a 14. rovatban a mentességet. A mentességhez az is kell, hogy az átruházásban résztvevő, adószámmal rendelkező magánszemély adatait a B-400-2 lapon, mint „vagyonszerző nem magánszemély” tüntessék fel.

Az ügyvédek figyelmét arra is célszerű felhívni, hogy az átruházás fogalmába nemcsak az adásvétel tartozik bele, hanem az apport, a végelszámolás utáni vagyonkiadás, vagy kényszertörlési vagyonrendezési eljárás is.

A kapcsolt vállalkozást az ügylet időpontjával kell bejelenteni a NAV felé, de ezt az adószámmal rendelkező magánszemélynek nem kell jelentenie, csak a másik félnek. A kapcsolt vállalkozás bejelentésére jelenleg a 19T201T nyomtatvány B02-es lapjának 7. rovata szolgál. A bejelentés nem feltétele az illetékmentességnek, a bejelentés késedelme sem bírságolható, csak a NAV felhívását követően, ha az abban adott határidő eredménytelenül telt el (Art. 221.§). 

Fontos tudni, hogy a magánszemély főtevékenysége – az adóhatóság gyakorlata szerint – a legutolsó főtevékenységként megjelölt tevékenységi kör minősül. Ezért az őstermelők és egyéni vállalkozóknak figyelnie kell, hogy melyik minősül a legfrissebb főtevékenységnek. A NAV szabályozás hiányában állt rá erre a gyakorlatra, szintén rejtélyes okokból.

Azt még érdemes észrevenni, hogy az ilyen ingatlan-átruházáskor a kapcsolt vállalkozás esetébe nem értendő bele az azonos ügyvezetés esete. Így a kapcsolt vállalkozások csak a közvetlen, vagy közvetett többségi tulajdonlásra hivatkozhatnak, a közeli hozzátartozókat összeszámítva. A közeli hozzátartozók összeszámításához nem kell „átkötő családtag”, így a férj egyszemélyes Kft-je és a feleség egyszemélyes Kft-je is kapcsolt vállalkozásnak minősül és így alkalmas az illetékmentes ingatlan-átruházásra. Az adószámmal rendelkező feleség így vásárolhat a férj egyszemélyes Kft-jétől illetékmentes ingatlant.

Ha valaki eddig eljutott a cikk olvasásában, akkor már derenghet, hogy mindez miért is érdekes:

A magánszemély az 5 évnél régebbi lakóingatlanát – aminek jelentősen megnőtt az értéke – átruházhatja a cégére. Az 5 év elteltével immár SZJA mentes ingatlan okán a cégének pénze adómentesen „ömölhet” ki a magánszemély felé. A cégbe bekerült ingatlant a magánszemély visszabérelheti a cégétől és az építményadó eltörpül az akár 5% százalékos értékcsökkenéssel szemben. Ráadásul az ilyen vásárlás alkalmas a fejlesztési tartalék felhasználására is, sőt, arra még „beruházási” hitel is igényelhető, aminek kamatkedvezményei is van a társasági adózásban a KKV-k körében.